1192倍！公募REITs再创纪录

　　不到一个月，公募REITs的公众认购倍数纪录再次被打破。

　　2月12日，汇添富九州通医药REIT公告认购申请确认比例，其中公众投资者有效认购倍数达1192倍，创出历史新高，刷新了此前国泰君安资管济南能源供热REIT创下的813.44倍纪录。

　　除了发行市场火热，公募REITs在二级市场的表现也十分强势。Wind数据显示，截至2月12日收盘，中证REITs全收益指数今年以来已经上涨了8.86%，部分产品年内涨幅超20%。

　　公募REITs再创纪录

　　2月12日，汇添富九州通医药REIT发布认购申请确认比例结果的公告，公告显示，汇添富九州通医药REIT最终募集基金份额4亿份，发售价格为2.895元/份，基金募集资金总额为人民币11.58亿元。

　　具体来看，该基金的募集由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。其中，战略配售初始发售份额为3亿份，为本次基金份额发售总量的75%；网下发售的初始发售份额为7000万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%；公众发售初始发售份额为3000万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。

　　2月10日，汇添富九州通医药REIT正式开启发售，其原定募集期为2月10日至2月11日，但由于公众投资者认购踊跃，仅用一个交易日便的认购总量实现满额，因此在2月10日晚间宣布提前结募。

　　2月12日，最终的配售结果公告，该基金的战略投资者100%配售；网下投资者配售比例为2.015%，有效认购倍数约50倍；公众投资者有效认购申请实际确认比例为 0.084%，有效认购倍数达1192倍，创出历史新高。

　　在此之前，这一纪录保持者是国泰君安资管济南能源供热REIT。今年1月9日，国泰君安资管济南能源供热REIT公告，其公众认购最终认购比例仅为0.123%，认购倍数达813.44倍。

　　在业内人士看来，公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　机构投资者认购踊跃

　　公开资料显示，汇添富九州通医药REIT是国内的首单医药仓储物流REITs产品，其中项目的发起人九州通集团是全国最大的民营医药商业企业，也是医药流通领域的领军企业，原始权益人九州通物流作为医药行业的首家5A级物流企业，拥有规模庞大的医药供应链服务平台基础设施，物流网络资源覆盖全国96%以上区域。

　　基于优质的底层资产，在此前的战略配售阶段，汇添富九州通医药REIT就颇受资金关注，参与战略配售的机构投资者中，不仅有太平洋寿险、太平洋产险、泰康人寿、泰康养老等险资，还有东方证券、银河证券等多家券商，以及华夏基金旗下专户。

　　谈及为何此次基金选取九州通东西湖现代医药仓储物流中心作为底层资产时，汇添富九州通医药RETI拟任基金经理李心宁表示，主要有以下三点原因：

　　一是医药物流行业的未来比较可期。随着中国老龄化的加深，民众对于药品药械的购买需求持续攀升，这直接推动了医药物流行业的进一步发展，业务资源也会逐步向头部优势企业聚拢。

　　二是医药物流行业自身的行业壁垒较高，药监局针对药品药械实施着较为严格的监管，业内企业必须具备高度的专业性来保障药品质量的安全，同时还要兼顾运营的高效性，要满足市场的一些即时需求并对成本进行有效控制。

　　三是九州通作为行业龙头企业，积累了庞大且稳固的客户群体，各项运营流程也打磨得较为成熟，公司有较为坚固的护城河。再加上现代医药仓储物流中心的初始投资是比较高的，新进入者往往望而却步。

　　“我们也是从九州通集团丰富的资产池中优中选优，最终选择了曾经被评为全国十大国家智能化仓储物流示范基地的东西湖现代化医药仓储物流中心作为我们首批入池的底层资产。”李心宁说道，“从过去三年的运营情况来看，仓库的运营表现良好，净运营收益复合增长率超过6%，租金以及使用率的情况稳步上升，所以我们认为底层资产具备长期良好发展态势。”

　　公募REITs开年涨势强劲

　　除了发行市场火热，公募REITs在二级市场的表现也十分强势。

　　Wind数据显示，截至2月12日收盘，中证REITs全收益指数今年以来已经上涨了8.86%，中金印力消费REIT年内大涨22.44%，华夏合肥高新REIT、华安张江产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等多只产品涨幅超15%。

　　华夏基金分析称，在经历了2021年受到投资者追捧价格单边上行，以及2022年、2023年的市场调整板块和个券逐步分化后，2024年以来随着底层资产经营趋稳，中国证监会发文允许计入OCI，保险和券商自营需求逐步恢复，债券收益率进入“2时代”，公募REITs的高分红受到更多投资者关注，市场行情修复。

　　在李心宁看来，公募REITs基金的一大特点就是投资标的主要是具有稳定现金流的基础设施资产，例如高速公路、污水处理厂或者是产业园区，也包括汇富九州通医药REIT所投资的仓储物流资产。

　　“公募REITs基金主要是通过资产运营所带来的利润来获得资产的增值，同时也为投资者带来收益，基金的收益与底层资产的运营情况息息相关，波动性相对而言也比较小。”她说道。

　　值得一提的是，政策也在支持公募REITs提质扩容，从而更好地服务实体经济。证监会在2月7日发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，便有两条细则有关公募REITs，一是支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造；二是支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。